Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi’nin (ESGO) araştırmasına göre, yeni yatırımlarla birlikte 500’ün üzerinde ticari alanın devreye girmesi bekleniyor. Araştırmada, nüfus artışının sınırlı kalması ve değişen tüketim alışkanlıkları nedeniyle ticari arzın talebin üzerine çıkabileceği uyarısı yapılıyor.
Eskişehir’in ticaret haritası değişiyor
Eskişehir’de mevcut alışveriş merkezlerine yenilerinin eklenmesi ve konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence alanlarını bir arada sunan karma kullanım projelerinin hayata geçirilmesiyle kentin ticari yapısında önemli bir değişim yaşanması bekleniyor.
Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, yeni yatırımların kent açısından ekonomik fırsatlar oluşturabileceği ancak beraberinde çeşitli riskler de taşıdığı belirtildi.
Araştırmada özellikle yeni ticari alanların sayısından çok, bu alanların kentteki mevcut talep ve tüketim kapasitesiyle ne ölçüde örtüşeceğine dikkat çekildi.
500’ün üzerinde yeni ticari alan gündemde
Kentte yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkân bulunduğu daha önce gündeme gelirken, ESGO araştırmasında bunlara ek başka ticari yatırımların da bulunduğu belirtildi.
Projelerin tamamlanmasıyla Eskişehir’de ortaya çıkacak yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendirildi.
Araştırmada, Eskişehir’in nüfusunun yaklaşık 928 bin seviyesinde olduğu ve nüfus artış hızının önceki dönemlere göre daha düşük seyrettiği ifade edildi. Yaşlanan nüfus yapısının da gelecekteki tüketim talebinin şekillenmesinde önemli bir faktör olacağına dikkat çekildi.
Ticaret kentin farklı bölgelerine yayılıyor
Eskişehir’de organize perakende yatırımları uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşırken, yeni projelerle birlikte ticari hareketliliğin kentin farklı bölgelerine yayılması bekleniyor.
Araştırmada doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıkarıldı.
Bu yatırımların hayata geçmesiyle Eskişehir’in tek merkezli ticari yapıdan daha çok merkezli bir yapıya doğru ilerleyebileceği belirtildi. Ancak ticaretin farklı bölgelere yayılmasının ulaşım ve altyapı ihtiyacını da artırabileceği vurgulandı.
Şehir Hastanesi çevresinde yeni çekim merkezi
Araştırmada ele alınan projeler arasında CityPark da dikkat çekiyor. Eskişehir Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında konumlanan projenin, klasik bir AVM’den ziyade sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesinin beklendiği aktarıldı.
Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin öne çıkan unsurları arasında gösterildi.
Buna karşılık trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve mağaza ve hizmet çeşitliliğinin bölge ihtiyaçlarıyla örtüşmemesi olası riskler arasında sıralandı.
Eski otogar alanında ticari dönüşüm
Kent merkezindeki önemli yatırımlardan biri olarak ise eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM öne çıktı.
Araştırmada projenin yalnızca yeni bir alışveriş merkezi olmadığı, aynı zamanda kentsel dönüşüm açısından da önemli bir gelişme olduğu değerlendirildi. Merkezi konumu, görünürlüğü, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin öne çıkan özellikleri arasında gösterildi.
Ancak trafik yoğunluğu, otopark ihtiyacı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet baskısının da göz önünde bulundurulması gerektiği belirtildi.
“Sadece mağaza sayısı yeterli olmayacak”
ESGO araştırmasında Eskişehir’de tüketici profilinin de ticari yatırımlar açısından önemli bir değişken olduğu vurgulandı.
Kentteki üniversitelerin oluşturduğu genç nüfus önemli bir potansiyel olarak değerlendirilirken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğilimleri göstermesi pazarın sınırları arasında gösterildi.
E-ticaretin büyümesiyle fiziksel mağazaların rekabet koşullarının da değiştiği belirtilen araştırmada, gelecekte başarılı olması beklenen ticari projelerin yalnızca mağaza sayısıyla öne çıkamayacağı ifade edildi.
Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların ticari projelerde daha fazla önem kazanabileceği değerlendirildi.
Kent merkezinde trafik ve otopark riski
Yeni yatırımların önemli bölümünün kent merkezi ve yoğun ulaşım akslarının yakınında bulunması, trafik ve otopark konusunu da gündeme getiriyor.
ESGO araştırmasında Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı çevresindeki mevcut ulaşım yoğunluğuna dikkat çekildi.
Yeni ticari alanların faaliyete geçmesiyle bu bölgelerdeki trafik yükünün artabileceği belirtilirken, ulaşım kapasitesinin tek tek projeler yerine bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi.
Küçük esnaf için yeni rekabet dönemi
Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı da vurgulandı.
Yeni ticari yatırımların ziyaretçi sayısını ve bölgesel hareketliliği artırabileceği, yeni istihdam alanları oluşturabileceği belirtilirken; zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesinin geleneksel ticaret alanları açısından rekabet baskısı oluşturabileceği kaydedildi.
Hamamyolu, Köprübaşı, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmelerin bu dönüşümden etkilenebilecek bölgeler arasında bulunduğu belirtildi.
Esnaf temsilcilerinden AVM değerlendirmesi
Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşlerine de yer verildi.
Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savundu. Bilen, kent merkezindeki işletmelerin otopark sorunu nedeniyle müşteri kaybettiğini belirterek AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini ifade etti.
Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik ise kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını belirtti. Çelik, Eskişehir’in nüfus artışının yanı sıra mevcut AVM sayısının da yeni yatırımlar değerlendirilirken dikkate alınması gerektiğini savundu.
“Kültürel bellek de korunmalı”
Şehir plancısı Dr. Miray Özkan da AVM yatırımlarının etkisinin yalnızca ticari hayatla sınırlı olmadığını belirtti.
Özkan’a göre AVM’ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğinin yanı sıra kamusal alanları, yapılaşma dokusunu ve yaşam biçimini de etkileyebiliyor.
Araştırmada, yanlış yer seçiminin kültürel belleğin zarar görmesi, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zayıflaması gibi sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekildi.
Eskişehir için üç farklı senaryo
ESGO araştırmasında kentin geleceğine ilişkin iyimser, kontrollü büyüme ve risk olmak üzere üç farklı senaryo ele alındı.
İyimser senaryoda ekonomik büyüme, satın alma gücünün artması, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğini artırmasıyla Eskişehir’in bölgesel perakende merkezi konumunu güçlendirebileceği değerlendirildi.
Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücündeki zayıflama ve e-ticaretin hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebin üzerine çıkabileceği öngörüldü. Böyle bir tabloda boş mağaza sayısının artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların farklı amaçlarla kullanılmasının gündeme gelebileceği belirtildi.
Kontrollü büyüme senaryosunda ise yeni projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi ancak bazı alanlarda dönemsel boşluklar ve kiracı değişimlerinin yaşanması öngörüldü.
“Başarıyı yatırım sayısı değil, uyum belirleyecek”
Araştırmada Eskişehir’in yeni yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğu belirtilirken, ticari projelerin başarısında yatırımın büyüklüğünden çok doğru konum, hedef kitle, ulaşım planlaması ve marka karmasının belirleyici olacağı ifade edildi.
Yeni ticari projelerin tek tek değerlendirilmesi yerine kentin bütüncül gelişim stratejisi içerisinde ele alınması gerektiği vurgulandı.
Ticari yapı için izleme sistemi önerisi
ESGO, kentteki ticari değişimin düzenli olarak takip edilebilmesi amacıyla yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir “Perakende İzleme Sistemi” kurulmasını önerdi.
Sistemle mağaza doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi öngörülüyor.
Büyük ticari projeler için ise trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma bağlantıları ve küçük esnaf üzerindeki etkilerin değerlendirileceği bir “AVM Etki Değerlendirme Sistemi” oluşturulması önerildi.
Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin ticaret sektörüyle daha güçlü biçimde bütünleştirilmesi gerektiği belirtildi.
Eskişehir’de gündemde olan yeni AVM ve karma kullanım projelerinin, kentin ticari yapısında önemli bir dönüşüm oluşturması bekleniyor. ESGO araştırmasında ise bu dönüşümün sağlıklı ilerleyebilmesi için yeni yatırımların nüfus, tüketim alışkanlıkları, ulaşım, otopark ve mevcut ticari yapı birlikte değerlendirilerek planlanması gerektiğine dikkat çekiliyor.
