Türkiye'de konut piyasasında ikinci el satışlar gerilerken ilk el konutlara talep arttı. TÜİK verilerine göre eylül ayında ikinci el konut satışları yıllık yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871'e düştü. Yüksek fiyat beklentisi, tadilat masrafları ve deprem güvenliği konusundaki endişeler, alıcıların yeni konutlara yönelmesinde etkili oldu.
İkinci el konut satışlarında yüzde 15,3'lük düşüş
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan eylül 2026 verileri, konut piyasasındaki tercih değişimini ortaya koydu. İlk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871'e geriledi.
İkinci el piyasasında yaşanan gerilemede, konut fiyatlarının alıcıların beklentileriyle örtüşmemesi önemli etkenlerden biri olarak değerlendiriliyor. Özellikle bazı bölgelerde eski dairelerin fiyatlarının sıfır konutlarla benzer seviyelere ulaşması, alıcıların yeni projeleri tercih etmesine neden oluyor.
İlan fiyatları ile gerçek satış bedelleri ayrışıyor
İkinci el konut piyasasında satıcıların fiyat belirlerken emlak ilan sitelerindeki benzer daireleri dikkate alması, fiyat beklentilerini yükseltiyor. Ancak ilanlarda yer alan rakamlar, konutların gerçekten hangi bedelle satıldığını her zaman göstermiyor.
Beklediği fiyatı elde edemeyen ev sahipleri ilanlarını uzun süre yayında tutarken, alıcılar da daha uygun seçenekleri araştırmaya yöneliyor. BETAM verilerine göre eylül ayında satılık konut ilanlarının kapanma süresi 57,6 güne yükseldi. Aynı dönemde konut talep endeksi aylık bazda yüzde 6,4 geriledi.
Eski konutlarda tadilat masrafı alıcıyı düşündürüyor
İkinci el bir konut satın alırken yalnızca satış fiyatını değerlendirmek yeterli olmuyor. Özellikle yaşı ilerlemiş binalarda elektrik ve su tesisatları, çatı, asansör, yalıtım ve ortak kullanım alanlarının yenilenmesi ek maliyet oluşturabiliyor.
Mutfak ve banyo gibi alanlarda yapılması gereken tadilatlar da satın alma bütçesini artırıyor. Bu nedenle başlangıçta uygun fiyatlı görünen bir daire, yenileme masrafları eklendiğinde yeni bir konuta kıyasla daha maliyetli hale gelebiliyor.
Deprem güvenliği konut tercihinde belirleyici oluyor
Konut alıcılarının kararlarında binanın yaşı ve depreme karşı güvenliği de giderek daha fazla önem kazanıyor. Aynı bölgede bulunan benzer özellikteki daireler arasında tercih yapılırken yalnızca fiyat ve konum değil, binanın yapısal özellikleri de dikkate alınıyor.
Alıcılar özellikle şu kriterleri araştırıyor:
- Binanın yapım yılı ve yapı ruhsatı
- Zeminin özellikleri
- Binanın taşıyıcı sistemi
- Varsa deprem performans raporu
- Güçlendirme veya kentsel dönüşüm ihtiyacı
Yapısal güvenliği konusunda yeterli bilgi bulunmayan eski binalar, fiyat avantajına rağmen alıcıların karar vermesini zorlaştırabiliyor.
Konut yatırımında kira getirisi de önem kazandı
Konut piyasasında yatırımcıların hesapları da değişiyor. Satın alma fiyatları yükselirken kira gelirlerinin aynı oranda artmaması, yatırımın kendini amorti etme süresini uzatıyor.
Özellikle yüksek fiyatla satışa çıkarılan eski dairelerde kira getirisi, yatırımcılar açısından yeterince cazip olmayabiliyor. Bu nedenle konut alıcıları artık yalnızca gelecekteki değer artışını değil, satın aldıkları evin kira geliriyle ne kadar sürede maliyetini karşılayabileceğini de değerlendiriyor.
Yeni konut projeleri ikinci el piyasasına rakip oluyor
Yeni konut projelerinde sunulan farklı ödeme seçenekleri, daha az bakım ve tadilat ihtiyacı ile yeni bina avantajı, ilk el konutlara ilgiyi artıran unsurlar arasında yer alıyor.
İkinci el piyasasında ise satıcıların beklentilerini gerçek satış koşullarına göre belirlemesi önem taşıyor. İlan fiyatı ile alıcıların ödemeye hazır olduğu tutar arasındaki farkın açılması, satış sürelerini uzatırken piyasanın hareketlenmesini de zorlaştırıyor.
